住宅ローンの審査とは?事前審査と本審査の違い・体験したからわかる注意点まとめ

投稿者: | 2019年1月14日
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こんにちは!rihiraです。新しく家を購入する手段として、多くの人が住宅ローンを検討するでしょう。住宅ローンを組むためには「審査」が必要です。住宅ローンの審査とはどんなものか、基本的な知識を得て準備を整えておきましょう。

家を購入する際に心強い住宅ローンの存在。
手元に現金を残せる、資金がなくても家が買えるなどのメリットがありますね。
住宅ローンを利用するには「審査」が不可欠で、それを通過した人のみが融資を受けられます。

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住宅ローンの「事前審査」と「本審査」

住宅ローンの審査は大きく分けて2つあります。
それが「事前審査」と「本審査」です。

事前審査とは?

仮審査とも呼ばれます。
正式に住宅売買契約を結ぶ前に行う前に仮で行う手続きのことで、主に申込者に返済する能力があるかなどを審査されます。
事前審査でどれくらい住宅ローンが組めるかを確認した上で予算を決めたい、と思う方もいるでしょうから、まずは事前審査を通過することが住宅購入につながる大事なステップと言えるでしょう。

事前審査には融資機関により定められた書類への記入、場合によっては源泉徴収票などの提出が必要です。
審査結果が出るまでの機関ですが、筆者の場合は10日〜2週間程度と伺っており、実際にその範囲で結果を聞くことができました。
金融機関によってはもっと早いケースもあるようですね。

本審査とは?

購入する住宅の目星がついたら、正式な住宅ローン申込となる本審査に移ります。
本審査の時には必要な書類が多くなるので、それなりの準備期間を要します。

筆者の場合ですと住民票や印鑑登録証明書などの書類のほか、個人事業主であったため、3年分の確定申告書や所得証明書などが必要でした。
所得証明書は会社員でも必要となることがありますが(筆者の場合は主人の分で必要でした)、役場や支所などで簡単に取れます。
家族所有の土地に立てるなどの場合は、土地の所有者による許諾書へのサインも不可欠でしょう。

事前審査は銀行に出向く必要がないことがほとんどのはずですが、本審査の場合は実際に銀行に出向いて書類の提出や記入をしなくてはなりません(ネット銀行などの場合はこの限りではないでしょう)。
工務店、あるいは不動産屋との契約確認も含めて、2〜3時間くらいは見ておいた方が良いですね。

必要な書類や印鑑などリスト化してもらっておくと準備しやすい

審査前に注意しておくこと

事前審査に落ちてしまうと本審査にすら辿り着けません。
そのため事前審査前に準備を整えておくことが重要です。
審査基準などは一切教えてもらうことはできませんが、実際に工務店の方から話を聞いて注意しておくべきと感じた点を独自にまとめました。

《借り入れなどはできるだけ整理しておく》

事前審査を受けるにあたり、現在の借り入れ状況を聞かれると思います。
ここで主に審査の対象となると考えられるのが、年収に対する返済額や過去に滞納などの事故がないかという点でしょう。

借り入れがある状態でさらに住宅ローンを組んでも、返済能力的に問題がないのか。
返済が途中で滞ったり、それを繰り返していないか。
こういった点から融資対象かどうかをある程度判断されるものと思われます。

当たり前ですが借金はない方が良いと思いますが、あるから絶対に通らないというものではありません。
返済能力に問題がなく、返済がスムーズに行われていれば、審査を通過する可能性はあります。

工務店によっては住宅ローンに現在の借り入れを組み込む(=工務店側が一旦立て替えて返済し、融資を受けたら返済する)ことを提案される場合があります。
借り入れを複数行うよりもひとまとめにした方が、月単位の返済額では楽になることが多いでしょう。
ただし数年で終わるローンが、住宅ローンに組み込むことで数十年に伸びる、という見方もできます。
メリットとデメリットを理解した上で、ある程度は清算しておくのか、住宅ローンに加えてまとめるのかを考えておきましょう。

《返せない借金があっても隠さず申告する》

事情によって一括返済できない借金があっても、事前審査時には漏れなく申告しておきましょう。
後からバレた方が心象が悪いのは当然。
金融機関によっては人柄までをも見ると聞いたことがあります。
もちろん全ての金融機関がそうではないでしょうが、虚偽のない状態が当たり前のこととして心得ておきたいですね。

まずは工務店や不動産屋の担当者に正直に相談することで、上述のように返済を前提とした審査(工務店側が立て替え)を提案してくれる場合があります。

スマホの分割代金もローンに入りますから、そちらもぬかりなく申告しておくと安心でしょう。

《滞納があっても金融機関によって判断は違う》

携帯代金やカードの引き落としなどが遅れてしまうと、保証機関の信用情報に記録されることがあります。
これを審査の際に金融機関がNOと判断するか、問題ないと判断するかは本当にケースバイケースです。

多額の借金を何度も遅延しているなどは問題外ですが、たった1度携帯代の引き落としが遅れてしまった…などが引っかかるかは本当にわからないところです。

その1回でNGとなる場合もありますし、スルーされることもあります。

筆者も実際に経験したことですが…。
これまで1度も遅れたことのない携帯代金の引き落としを事前審査を受けてすぐに残高不足で支払い遅延になったことがありました。

遅れた期間は4日間。

すぐに工務店に相談し、担当の方に「念のため同じ条件でもう一度審査を受けてみましょう」と言われたのでその通りにしました。
約1週間前に事前審査で承認を得ていた金融機関だったのですが、再審査では不承認になってしまったのです。

担当の方がすぐに別の金融機関で審査の準備をしてくれ、そこで無事に承認をもらい本審査も通過することができました。

住宅ローン申請のタイミングに限ってのミス、決して他人事ではありません。
いつも以上に口座残高や支払い期限に注意しておき、些細なミスで台無しにならないよう気を引き締めておいてくださいね。

私のケースの裏を返せば、滞納がある場合でも申請者や金融機関によっては即アウトにならないということ。
滞納などがある場合は、必ず事前に担当者に相談してから審査を受けるのが望ましいでしょう。

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